Autorisation d'urbanisme
Vous souhaitez réaliser des travaux et vous ne savez pas quelles démarches effectuer ? En fonction de l’importance des travaux ou du changement de destination que vous souhaitez réaliser, vous pouvez être confronté à différentes situations :
- être dispensé d’autorisation d’urbanisme ;
- devoir recourir à une déclaration préalable, un permis de construire, un permis de démolir ou à un permis d’aménager.
Par ailleurs, selon la localisation, l’ampleur et l’impact environnemental de votre projet, autorisation environnementale devra être obtenue pour commencer vos travaux.
Il est donc important de bien s’informer sur les règles d’urbanisme en vigueur afin de construire en toute sérénité
Enfin, si vous souhaitez réaliser un projet et prendre le temps de le construire sans vous soucier d’une éventuelle évolution des règles d’urbanisme applicables pouvant remettre en question votre projet, vous pouvez demander auprès de votre maire un certificat d’urbanisme.
Quels sont les travaux dispensés d’autorisation d’urbanisme ?
Pour certains projets, vous n’aurez pas à faire de démarches auprès de votre mairie. Ce sera notamment le cas dans les situations suivantes :
- des constructions nouvelles ou extensions d’une hauteur inférieure à 12 mètres et d’une surface ne dépassant pas cinq m2 ;
- des travaux d’entretien et de réparation ordinaires (remplacement d’une gouttière, de tuiles de la toiture…) ;
- des murs de moins de deux mètres de haut (sauf si le document d’urbanisme de votre commune en dispose autrement) ;
- des terrasses de plain-pied ;
- des piscines dont le bassin est inférieur à 10 m²….
En revanche, dans d’autres cas (travaux de ravalement, installation d’une clôture…), cette dispense est conditionnée à la décision de votre mairie qui pourra imposer l’obtention d’une autorisation préalable ou d’un permis de construire.
À savoirDes règles particulières s’appliquent dans les secteurs protégés, les sites classés et les lotissements. Renseignez-vous auprès de votre mairie ou auprès de votre ADIL. |
Comment faire votre demande d’autorisation ?
Une fois votre projet préparé, vous pouvez procéder au dépôt de votre demande d’autorisation d’urbanisme auprès du service urbanisme de votre commune ou de votre établissement public de coopération intercommunale (EPCI).
Vous pouvez constituer vous-même votre dossier de demande d’autorisation d’urbanisme ou en confier la constitution ainsi que l’élaboration du projet architectural à un professionnel qualifié (architecte, maître d’œuvre, géomètre-expert…). Dans certains cas, le recours à un architecte est obligatoire.
Attention : vous devrez remplir un formulaire spécifique selon l’autorisation d’urbanisme nécessaire :
- déclaration préalable : formulaire n°13404 ;
- permis de construire : formulaire n°13409 ;
- permis de démolir : formulaire n°13405 ;
- permis d’aménager : formulaire n°16297.
À savoirL’étude de votre demande d’autorisation d’urbanisme permettra à l’administration de vérifier que votre projet est conforme aux règles d’urbanisme en vigueur. |
Contenu du dossier de demande
Pour que votre dossier soit instruit, il doit être complet. Pour cela votre mairie pourra vous demander des informations qui différeront selon l’autorisation d’urbanisme que vous demandez. Il pourra s’agir entre autres de :
- votre identité ainsi que vos coordonnées ;
- la superficie et l’emplacement du terrain ;
- la nature des travaux et la destination des constructions ;
- la surface de plancher envisagée et existante ;
- la signature et le cachet de l’architecte, si vous avez eu recours à celui-ci pour la réalisation de votre projet ;
- le document de déclaration des éléments nécessaire au calcul des impositions.
Votre mairie pourra, selon le cas, vous demander de joindre à votre demande d’autorisation d’urbanisme des documents complémentaires. Il pourra s’agir entre autres :
- d’un plan permettant de connaître la situation du terrain à l’intérieur de la commune (n’hésitez pas à le demander au service urbanisme) ;
- d’un plan de masse permettant de faire apparaître les espaces verts, les constructions, les places de stationnement, les modalités de raccordement aux réseaux publics ;
- d’un plan des façades et des toitures ;
- d’un plan en coupe précisant l’implantation de la construction par rapport au profil du terrain ;
- d’un document graphique permettant d’apprécier l’insertion du projet de construction par rapport aux constructions voisines et aux paysages ;
- de deux photographies destinées à situer le terrain dans l’environnement proche et dans l’environnement lointain ;
- d’une notice expliquant plus précisément votre projet si celui-ci nécessite un permis de construire ;
- d’un document attestant la prise en compte de la réglementation thermique ;
- d’un document attestant la conformité du projet d’installation d’assainissement non collectif, en cas de réalisation ou de réhabilitation d’une telle installation.
Pour vous aider à constituer votre dossier de demande, vous pouvez consulter votre conseiller en ADIL mais aussi le Conseil d’architecture, d’urbanisme et de l’environnement (CAUE). Ils vous conseilleront gratuitement sur votre projet avant le dépôt de votre demande d’autorisation d’urbanisme.
Recours obligatoires à l'architecte
Par principe, le recours à un architecte est obligatoire pour l’élaboration des plans que vous devez joindre si vous faites une demande de permis de construire.
Toutefois il existe des exceptions où le recours à un architecte n’est pas obligatoire. Ce sera le cas si :
- vous faites construire une maison dont la surface de plancher est inférieure ou égale à 150 m² ;
- vous faites des travaux pour agrandir votre maison dont la surface de plancher (après travaux) reste inférieure ou égale à 150 m²….
À noter que si vous être une personne morale, il n’y a pas d’exception et vous serez tenu de recourir à un architecte pour une demande de permis de construire.
Consultez votre ADIL, votre CAUE ou le service de l’urbanisme de votre commue pour vous renseigner gratuitement avant de démarrer votre projet.
Dépôt de la demande
Quelle que soit la demande d’autorisation d’urbanisme, vous devez l’envoyer en recommandé avec accusé de réception ou la déposer en plusieurs exemplaires directement à la mairie du lieu où les travaux seront réalisés.
À la réception du dossier, la mairie ou EPCI vous délivre un récépissé qui indique votre numéro d’enregistrement et la date à partir de laquelle les travaux pourront être entrepris en l’absence d’opposition du service urbanisme.
Dans le délai d’un mois suivant le dépôt de votre demande, l’administration peut vous notifier une demande de pièces manquantes. Vous disposez alors de trois mois à compter de la réception du courrier pour renvoyer les pièces manquantes. Le délai d’instruction ne débutant qu’à compter de la réception d’un dossier complet.
À savoirDepuis le 1er janvier 2022, toutes les communes de plus de 3 500 habitants doivent permettre le dépôt et l’instruction d’une demande d’autorisation d’urbanisme par voie dématérialisée (permis de construire, déclarations préalable et certificats d’urbanisme).Aussi, si votre demande est effectuée par voie électronique, le récépissé est constitué par l’accusé de réception. |
L’instruction de la demande
À partir de la réception d’un dossier complet, l’administration dispose d’un délai de réponse qui dépend du type d’autorisation et du projet :
- un mois pour une déclaration préalable ;
- deux mois pour un permis de construire portant sur une maison individuelle ou un permis de démolir ;
- trois mois pour le permis de construire ne portant pas sur une maison individuelle ou un permis d’aménager.
À savoirCes délais d’instruction sont susceptibles d’être modifiés. Si votre projet est situé dans un secteur protégé (abords des monuments historiques, sites patrimoniaux remarquables…), il fera l’objet d’une consultation des Architectes des Bâtiments de France (ABF) pour avis. En tout état de cause, l’autorité administrative vous informera du délai applicable pour votre projet. |
Recours obligatoires à l'architecte
Si votre projet de construction ou de travaux est soumis à permis de construire et porte sur une surface de plancher ou une emprise au sol de plus de 150 m² (ou conduit après travaux à porter la surface ou l’emprise totale au-delà de 150 m²), le recours à un architecte est obligatoire pour établir le projet architectural. À noter que si le pétitionnaire est une personne morale, le recours à architecte est obligatoire.
À savoirSeule l'emprise au sol de la partie de la construction qui est constitutive de surface de plancher doit être prise en compte pour le calcul du seuil de 150 m². Ainsi, l’emprise au sol des aires de stationnement et des parties non closes et couvertes (auvents, terrasses et garages) ne sont pas comptabilisées. Lorsque vous construisez sur un terrain situé dans un lotissement, vous devez en outre fournir les attestations de l’aménageur-lotisseur : le certificat indiquant la surface de plancher constructible sur le lot et, si les travaux ne sont pas achevés, le certificat d’achèvement des équipements. |
Dépôt de la demande
Vous devez envoyer la demande d’autorisation en recommandé avec accusé de réception ou la déposer directement en mairie en plusieurs exemplaires.
À la réception du dossier, la mairie ou EPCI vous délivre un récépissé qui indique votre numéro d’enregistrement et la date à partir de laquelle les travaux pourront être entrepris en l’absence d’opposition du service urbanisme.
Dans le délai d’un mois suivant le dépôt de votre demande, l’administration peut vous notifier une demande de pièces manquantes. Vous disposez alors de trois mois à compter de la réception du courrier pour renvoyer les pièces manquantes. Le délai d’instruction ne débutant qu’à compter de la réception d’un dossier complet.
L’instruction de la demande
À partir de la réception d’un dossier complet, l’administration dispose d’un délai de réponse qui dépend du type d’autorisation :
- un mois pour une déclaration préalable ;
- deux mois pour un permis de construire portant sur une maison individuelle ou un permis de démolir ;
- trois mois pour le permis de construire ne portant pas sur une maison individuelle ou un permis d’aménager.
À savoirCes délais d’instruction sont susceptibles d’être modifiés. Si votre projet est situé dans un secteur protégé (abords des monuments historiques, sites patrimoniaux remarquables…), il fera l’objet d’une consultation des Architectes des Bâtiments de France (ABF) pour avis. En tout état de cause, l’autorité administrative vous informera du délai applicable pour votre projet. |
Dans ces délais, le service instructeur étudie techniquement votre dossier en vérifiant la conformité de votre projet avec les règles d’urbanisme en vigueur sur le territoire.
La dématérialisation du dépôt et de l’instruction de la demande
Depuis le 1er janvier 2022, toutes les communes devront proposer une saisine par voie électronique dématérialisée. Il s’agit de la saisine par voie dématérialisée (SVE). Les communes de plus de 3500 habitants devront par ailleurs recevoir et instruire par voie dématérialisée les demandes d’autorisation d’urbanisme (permis de construire, déclarations préalable et certificats d’urbanisme). C’est la dématérialisation de l’application du droit des sols (Démat ADS). Pour se faire, l’État a conçu plusieurs outils dont la plateforme d’échange et de partage PLAT’AU afin que les acteurs concernés par une demande d’autorisation puissent avoir accès en temps réel aux dossiers.
La délivrance de l’autorisation
L’acceptation ou le refus se fait sous forme d’arrêté adressé par lettre recommandé avec avis de réception.
L’autorisation peut être assortie de prescriptions. Il s’agit d’obligations supplémentaires à respecter comme par exemple des matériaux, des couleurs à privilégier ou la nécessité de raccordement au réseau.
Vous pouvez également bénéficier d’une autorisation tacite. Cela signifie que sans réponse dans le délai, la mairie ne s’oppose pas à votre projet. Dans ce cas, vous pouvez demander un certificat attestant l’existence de l’autorisation.
Dans le cadre d’un refus, celui-ci doit être motivé. Il peut s’agir par exemple d’une implantation trop proche des limites du terrain ou d’une hauteur trop importante de la construction. À noter que la mairie peut également décider de "surseoir à statuer" : elle suspend l’octroi d’une autorisation jusqu’à deux ans et de manière motivée. Il est souvent employé lorsque le PLU est en cours d’élaboration ou de révision.
Attention : Dans certains cas, l’administration peut retirer une autorisation d’urbanisme qui s’avérerait non conforme aux règles d’urbanisme. Elle doit effectuer ce retrait dans un délai de trois mois à compter de la délivrance de l’autorisation.
Affichage de l’autorisation
L’autorisation délivrée doit faire l’objet d’un affichage sur le terrain sur un panneau visible de l’extérieur et pendant toute la durée des travaux.
Cet affichage doit mentionner :
- votre nom, raison ou dénomination sociale;
- le numéro d’enregistrement et la date de délivrance de l’autorisation ;
- la nature du projet et sa superficie ;
- l’adresse du service urbanisme ou le projet peut être consulté ;
- les droits de recours des tiers ;
- le nom de l’architecte si le projet a été réalisé par lui.
À savoirBon à savoir : il est recommandé de faire intervenir un commissaire de justice (une fois au début, une fois au milieu, une fois à la fin) afin d’avoir la preuve de l’affichage continu, point de départ du délai de recours des tiers.Un affichage est également réalisé en mairie dans les huit jours de la délivrance de l’autorisation et pendant deux mois. |
La durée de l’autorisation
Vous disposez de trois ans pour entamer les travaux, à compter de la notification de la décision. Si les travaux n’ont pas débuté pendant ce délai ou s’ils sont interrompus pendant plus d’une année, votre autorisation est périmée.
Deux mois au moins avant l’expiration du délai de validité, vous pouvez demander à la mairie qui peut le refuser, que soit prorogée d’une année la validité de votre autorisation. Cette prolongation ne peut se faire que dans le cas d’une autorisation en cours de validité et à deux reprises. Les règles d’occupation et d’utilisation du sol auxquelles est soumis votre projet ne doivent pas avoir évolué de façon défavorable.
Déclaration d’ouverture de chantier et la déclaration d’achèvement des travaux
Au moment de débuter vos travaux si vous êtes titulaire d’un permis de construire ou d’un permis d’aménager, vous devez adresser à la mairie une déclaration d’ouverture de chantier.
Cette déclaration peut se faire en ligne sur le site du service public ou par le biais du formulaire Cerfa n° 13407*03.
À noter : dans le cadre de cette déclaration, vous devez en tant que maître d’ouvrage apporter la justification de votre assurance dommages-ouvrage.
Une fois les travaux terminés, vous ou le professionnel qui s’est chargé de la construction devez attester que les travaux ont été réalisés conformément à l’autorisation obtenue. Cette déclaration doit se faire pour toutes les autorisations d’urbanisme. Elle est adressée par lettre recommandée avec avis de réception, par voie électronique ou déposée en mairie.
Les agents de la mairie peuvent ainsi procéder à une visite sur place dans un délai de trois mois à compter de la réception de la déclaration. Si les plans déposés ne correspondent pas à ce qui été réellement construit, une mise en demeure de déposer un permis modificatif ou une nouvelle déclaration préalable vous est adressée. Si la régularisation des modifications apportées au projet n’est pas possible, une démolition peut être demandée par la mairie.
À l’inverse, si aucune remarque n’a été formulée, vous pouvez demander à l’administration une attestation par laquelle celle-ci indique qu’elle n’a pas contesté la conformité des travaux. Cette attestation est délivrée à votre demande dans un délai de 15 jours.
À noter : le délai de contestation de la conformité est porté à cinq mois dans le cas où les travaux portent sur une construction située dans un secteur protégé (monuments historiques, secteur sauvegardé, secteur couvert par un plan de prévention des risques).
À savoirD’autres documents peuvent vous être demandés à l’achèvement des travaux. Vous devez par exemple fournir un document, établi par un professionnel (contrôleur technique, un diagnostiqueur, un architecte ou un organisme de certification de la performance des bâtiments) attestant que la réglementation thermique a été prise en compte. |
Contestation de votre autorisation par un voisin
Un voisin peut contester la validité de votre autorisation, en exerçant un recours gracieux ou un recours contentieux.
Dans le cadre d’un recours gracieux, l’autorité qui a délivré l’autorisation pourra être saisie, dans un délai de deux mois à partir de l’affichage sur le terrain.
L’affichage de l’autorisation sur le terrain est de deux mois à compter du premier jour d’une période continue de deux mois d’affichage sur le terrain. Il est donc recommandé d’afficher le plus tôt possible votre autorisation afin de faire courir les délais.
Votre autorisation peut également être contestée par l’intermédiaire d’un recours contentieux. Celui-ci implique une action devant le tribunal administratif.
Dans le cadre de ces deux recours, la personne qui conteste votre autorisation doit vous notifier son recours ainsi qu’à la mairie. L’absence de notification entraîne l’irrecevabilité du recours.
À savoirAucune contestation de l’autorisation n’est recevable à l’expiration d’un délai de six mois à compter de l’achèvement de la construction ou des travaux. La date d’achèvement retenue est celle qui a été mentionnée dans la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux. |